山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

關(guān)于調(diào)整新建住宅工程質(zhì)量保修期的指導(dǎo)意見

魯建質(zhì)安字[2022]4號

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：

為認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系 提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見的通知》（國辦函〔2019〕92號）要求，進(jìn)一步提高住宅品質(zhì)，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往，根據(jù)法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我省當(dāng)前建造技術(shù)、施工工藝和材料性能發(fā)展實際，現(xiàn)就新建住宅工程調(diào)整質(zhì)量保修期提出如下指導(dǎo)意見。

一、適用范圍

本意見適用于全省新取得國有土地使用權(quán)的新建商品住宅和城鎮(zhèn)保障性安居工程。

二、調(diào)整方式

（一）根據(jù)《關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)項目住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)條件的通知》（魯建發(fā)〔2022〕4號）要求，新建商品住宅（包括配建的城鎮(zhèn)保障性安居工程）質(zhì)量保修期限，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域項目建設(shè)條件意見中提出；與房地產(chǎn)開發(fā)單位簽訂履約或監(jiān)管協(xié)議的，應(yīng)在協(xié)議中明確質(zhì)量保修期限。

（二）新建城鎮(zhèn)保障性安居工程質(zhì)量保修期限，由建設(shè)（代建）單位納入施工招標(biāo)文件和《建設(shè)工程施工合同》。

三、調(diào)整內(nèi)容

在正常使用條件下，新建住宅工程以下部位質(zhì)量保修最低期限作如下調(diào)整：

（一）屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，調(diào)整為10年；

（二）供熱與供冷系統(tǒng)，調(diào)整為5個采暖期、供冷期；

（三）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，隱蔽部分調(diào)整為10年，非隱蔽部分調(diào)整為5年。

其他部位質(zhì)量保修范圍和期限，按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。保修期限內(nèi)經(jīng)維修合格的部位，可由房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位和施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位和產(chǎn)權(quán)人分別重新約定保修期限。

四、保修責(zé)任

（一）房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位。按照《山東省商品房銷售條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)單位對購房人承擔(dān)商品房質(zhì)量保修責(zé)任，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房質(zhì)量保修期限的起始日期自交付之日起計算。代建單位竣工整體移交的城鎮(zhèn)保障性安居工程質(zhì)量保修期限和起始日期，由雙方在委托代建合同中予以約定。

（二）施工單位。按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，施工單位對房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量保修責(zé)任，在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)工程質(zhì)量保修期限的起始日期自工程竣工驗收合格之日起計算。

五、保障措施

（一）壓實質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位應(yīng)按住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出的建設(shè)條件意見進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營活動，質(zhì)量保修期限、保修范圍、保修責(zé)任可在施工招標(biāo)（發(fā)包）文件中明示，在《建設(shè)工程施工合同》中作出約定，并在《新建商品房買賣合同》和《商品住宅質(zhì)量保證書》中載明。

（二）規(guī)范質(zhì)量保證金管理。關(guān)于工程質(zhì)量保證金的預(yù)留比例、期限、使用和返還方式，應(yīng)嚴(yán)格按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法的通知》規(guī)定執(zhí)行。保證金總預(yù)留比例不高于工程價款結(jié)算總額的3%，最長不超過2年。已經(jīng)繳納履約保證金或采用工程質(zhì)量保證擔(dān)保、工程質(zhì)量保險等其他方式的，不再預(yù)留質(zhì)量保證金。

（三）健全激勵保障機(jī)制。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)單位結(jié)合群眾期盼和市場需求，約定更長的商品住宅質(zhì)量保修期限。對高于本意見規(guī)定保修期限的，在魯班獎、國優(yōu)工程獎、廣廈獎和泰山杯獎等評優(yōu)活動中，同等條件下優(yōu)先推薦。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位引入工程質(zhì)量潛在缺陷保險，通過市場機(jī)制分擔(dān)風(fēng)險，拓寬質(zhì)量保修渠道，進(jìn)一步提升住宅品質(zhì)信譽和市場競爭力。

（四）強化指導(dǎo)監(jiān)督服務(wù)。指導(dǎo)督促房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位將質(zhì)量保修期限要求落實到項目策劃、設(shè)計選型、施工驗收中。在施工圖審查、工程質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗收備案等重點環(huán)節(jié)監(jiān)管中，加強對落實本指導(dǎo)意見的過程指導(dǎo)、跟蹤檢查、監(jiān)督落實。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）單位未落實本意見規(guī)定的，應(yīng)依法責(zé)令改正，已經(jīng)竣工驗收的依法責(zé)令重新組織竣工驗收。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)（建設(shè)）、施工單位不履行或無故拖延履行質(zhì)量保修義務(wù)的，應(yīng)依法責(zé)令改正、處理處罰并納入誠信管理。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳將對各地落實本指導(dǎo)意見情況進(jìn)行督查通報，調(diào)整質(zhì)量保修期限落實情況將納入對市級政府年度質(zhì)量考核評議指標(biāo)體系。

本指導(dǎo)意見自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳    

2022年6月8日